Digitales Gebäudemanagement beginnt beim Submetering
Digitales Submetering ist für viele Wohnungsunternehmen der erste Schritt auf dem Weg zum Smart Building mit einer autarken Cloud. Die Technologie, welche die Daten von Wasserzählern, Heizkostenverteilern und Co. erfasst, ist im Regelfall mit offenen Schnittstellen ausgerüstet und für die zukünftige Implementierung weiterer Smart Building-Anwendungen konzipiert. Welche Vorteile Wohnungsunternehmen und deren Mieter*innen bereits jetzt aus einem digitalen Submetering ziehen können und wie das Gebäudemanagement der Zukunft aussieht, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Die EED und CO2-Bepreisung als Katalysator für das smarte Submetering
Die Novellierung der Energieeffizienz-Richtlinie (EED) verpflichtet die Wohnungsunternehmen dazu, ihren Gerätebestand bis Januar 2027 komplett fernauslesbar zu machen. Sollte der Bestand zum 01.01.2022 bereits aus der Ferne auslesbar sein, müssen sie ihren Bewohner*innen deren Verbrauchsinformationen monatlich zur Verfügung stellen. Ab 2026 ist das Smart Meter Gateway verpflichtend zum Datentransport einzusetzen. Damit erfolgt der Transfer auf dem sicheren Weg des Grundschutzes des Bundesamtes für die Sicherheit in der Informationstechnik (BSI).
Dies erfordert nicht nur einen Austausch der in den Liegenschaften verbauten Geräte und Zähler, sondern auch die Implementierung einer IoT-Struktur (IoT=Internet of Things), welche die Daten empfängt, verarbeitet und für die Nutzer*innen verfügbar macht. Smarte Submetering-Lösungen bieten häufig eine Schnittstelle zur Abrechnungssoftware oder zu einer Mieter-App, sodass der komplette Prozess von der Fernauslesung bis zur unterjährigen Verbrauchsinformation aus einer Hand abgedeckt werden kann.
Da die CO2-Steuer auf Öl und Gas demnächst nach einem neuen Stufenmodell – in Abhängigkeit der Energieausweis-Werte – zu tragen und differenziert umzulegen ist, entsteht auf dieser Seite ein hoher Bedarf an Transparenz über die tatsächlichen Verbräuche. Erst wenn die Mieter*innen einen zeitnahen Einblick in ihren Energieverbrauch nehmen können, werden sie ihr Verhalten entsprechend anpassen. Laut den Ergebnissen eines Modellvorhabens der dena kann durch die unterjährige Verbrauchsinformation eine durchschnittliche Senkung der Verbräuche um zehn Prozent erreicht werden. Bei der jährlichen Abrechnung hingegen ist der zeitliche Abstand zum eigentlichen “Verbrauchsmoment” zu groß, um eine Anpassung des Heizverhaltens zu bewirken.
Submetering und Smart Meter Gateway kombinieren
Der Einsatz von Smart Meter Gateways ist auch für die Wohnungswirtschaft ein sinnvoller Schachzug. Durch das Auslesen der Stromverbräuche in den Liegenschaften können die Abrechnungen der Wasser- und Wärmeverbräuche entsprechend angereichert werden.
Doch die Verbrauchswerte beim Strom sind nicht nur für die Bewohner*innen interessant. Auch die Energie, die von der Technischen Gebäudeausrüstung verbraucht wird, kann mittels Smart Meter Gateway erfasst werden. Gebäudemanager hätten damit einen besseren Überblick über den Gesamtenergieverbrauch ihrer Immobilien und könnten Ausfälle quasi direkt am Stromzähler ablesen. Die IoT-Gateways, die für das Submetering zum Einsatz kommen, lassen sich mit dem Smart Meter Gateway koppeln, sodass eine Art Datenautobahn aus der Liegenschaft zur Gebäudeeigentümerin entsteht.
An das Gateway mit CLS-Modul lassen sich dann in Zukunft, wie bereits oben erwähnt, weitere Smart Building-Anwendungen anschließen und dem ganzheitlichen digitalen Gebäudemanagement steht nichts mehr im Wege.
Fehlerhafte Geräte und Herstellerabhängigkeit
Ein eigenes digitales Submetering bringt für die Wohnungswirtschaft viele Vorteile mit sich. Als Selbstabrechner hat ein Wohnungs- oder Hausverwaltungsunternehmen neben der Datenhoheit auch die volle Kontrolle über die installierten Geräte und Zähler.
Eine smarte Submetering-Lösung bietet Gebäudemanager*innen eine lückenlose Dokumentation über den gesamten Bestand und ermöglicht die Identifikation von defekten oder falsch installierten Zählern. Ein rückläufiger Wasserzähler wird aktuell oft erst mehrere Monate nach der Installation erkannt, was zur Schätzung des Verbrauches zwingt, Verwaltungsaufwand beim Wohnungsunternehmen generiert und Unmut hervorruft.
Der Gerätemanager meldet fehlerhafte Zähler und Geräte selbstständig und gibt direkt die gesendete Statusmeldung, beziehungsweise den jeweiligen Fehler mit aus. So können Defekte zeitnah behoben werden, was im Endeffekt den Verwaltungsaufwand bei der Selbstabrechnung reduziert und die Qualität der Abrechnung verbessert. In naher Zukunft werden in der Anwendung auch die Eichfristen der einzelnen Geräte und Zähler dokumentiert und überwacht, was die Planbarkeit enorm erhöht.
Bisher waren Wohnungsunternehmen in der Regel von einem oder mehreren Geräte- und Zählerherstellern sowie deren herstellerspezifischer Software abhängig. Dies verhinderte einen für die jeweilige Liegenschaft effizienten und sinnvollen Mix an Zählern und Geräten. Autarke Cloud-Gateways sind jedoch in der Lage, die verschiedensten Funkprotokolle zu lesen und die Zählerinformationen an die Submetering-Anwendung (und weitere) zu übertragen. Dort werden sie entschlüsselt und anwenderfreundlich für die Verwalter*innen dargestellt. Mehr zur Befreiung aus der Herstellerabhängigkeit lesen Sie in diesem Beitrag: „Smart Submetering ganz ohne Herstellerunabhängigkeit“.
Digitales Gebäudemanagement der Zukunft
Smart Buildings sind schon lange keine Zukunftsmusik mehr, auch nicht für Bestandsimmobilien. Durch Retrofit-Lösungen können selbst analoge Anlagen an das “Internet of Things” angeschlossen werden. Auf der Gateway-Plattform für die Technische Gebäudeausrüstung werden sie mit anderen Anwendungen, wie dem smarten Submetering, gebündelt für die Wohnungswirtschaft zur Verfügung gestellt.
Die Plattformen vereinen Smart Building-Anwendungen aus allen Gewerken. Für den Bereich Wärme können die Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen an die IoT-Struktur angeschlossen werden und mittels KI (Künstlicher Intelligenz) aus der Ferne überwacht und analysiert werden. Mit den gewonnenen und aufbereiteten Daten können Gebäudeverwalter*innen ihre Anlagen optimieren und damit schlussendlich auch die Energieeffizienz ihrer Gebäude verbessern.
Auch Trinkwasseranlagen lassen sich in dieses System integrieren. So können beispielsweise legionellenfördernde Bedingungen durch ein dauerhaftes Monitoring samt automatischer Alarmfunktion in den Installationen rechtzeitig erkannt und vermieden werden. Ein Ausfall der Anlagen oder einzelner Bauteile wird den Nutzer*innen in Echtzeit gemeldet, sodass Störungen zeitnah behoben werden können.
Im Prinzip kann die komplette Technische Gebäudeausrüstung mit digitalen Services ausgestattet und auf der Plattform integriert werden. Die Gebäudemanager*innen haben von dort aus Zugriff auf alle ihre Liegenschaften, Anlagen, installierten Geräte und Zähler. Das digitale, smarte Submetering ist nur der erste Baustein, der die Grundlage für ein Smart Building legt.
